Los tiempos han cambiado y cada vez es más habitual encontrarnos con relaciones de pareja que se acaban, las conocidas parejas de hecho, y que no se han inscrito como tales en el Registro, no han tenido hijos, y el único bien en común que tienen es un inmueble que adquirieron por mitades indivisas.
Esta situación lleva a la pareja a hacerse una serie de preguntas, entre las cuales se encuentra la de:
¿Si no nos hemos inscrito como pareja de hecho, se nos considera como tal?
Si la convivencia dura más de dos años ininterrumpidos, SÍ.
El artículo 234-1 del Código Civil de Cataluña establece el siguiente:
“Dos personas que conviven en una comunidad de vida análoga a la matrimonial se consideran pareja establo en cualquier de los casos siguientes:
a) Si la convivencia dura más de dos años ininterrumpidos.
b) Si durante la convivencia, tienen un hijo común.
c) Si formalizan la relación en escritura pública.”
¿Esta situación nos obliga a separarnos mediante un procedimiento judicial o ante notario como si estuviéramos casados?
NO.
Es necesario un procedimiento judicial de separación siempre y cuando haya hijos menores en común.
Por otro lado, es posible una separación ante notario, mediante escritura pública, si no hay hijos en común, pero, la pareja está constituida como tal, es decir, ESTÁ INSCRITA EN EL REGISTRO CIVIL.
Si lo único que tienen en común, las partes, es un bien inmueble en propiedad, y una de las partes está interesada al adquirir el inmueble, se puede realizar una disolución de condominio, no siendo necesario un procedimiento de separación como tal, y si ambas partes están de acuerdo, ni tanto solo es necesario ir a los Juzgados.
¿Qué es la disolución de condominio?
Para responder a esta pregunta en primer lugar tenemos que ir al artículo 551-1 del Código Civil de Cataluña, para ver cuando podemos hablar de existencia de condominio, de comunidad.
Este artículo nos establece lo siguiente:
“1. Hay comunidad cuando dos personas o más comparten de manera conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.”
Centrándonos en la disolución de condominio, tenemos que ir al artículo 552-9 y siguientes del Código Civil de Cataluña.
Tal normativa nos deja claro que, para realizar este procedimiento, tenemos que tener en cuenta que:
– Es indiferente ser pareja o no, TIENE QUE EXISTIR UN BIEN INDIVISIBLE EN COMÚN, PROPIEDAD DE LOS DOS.
– Cualquiera de las partes puede pedir la división.
Acordado por las partes que se realice la disolución de condominio, siempre y cuando sea de mutuo acuerdo, se preparará todo a través de una Notaría, firmándose la correspondiente disolución ante Notario.
En caso de que no haya acuerdo, la parte interesada puede instar el procedimiento judicial correspondiente, que no será un procedimiento de separación, sino una demanda de disolución de condominio ante los Juzgados de Primera Instancia.
¿Cuál es el procedimiento a seguir en caso de disolución de condominio por vía notarial?
Si las partes llegan a un acuerdo en cuanto a la disolución, se tienen que tener en cuenta los siguientes aspectos:
– Se tiene que identificar cual o cuales son las fincas sobre las cuales se realizará la división, y acreditar que las partes son propietarias.
– Se tiene que indicar cuál es el valor del inmueble y como se divide, es decir, quien se adjudicaría la plena propiedad del inmueble y teniendo en cuenta el valor del mismo, qué importe le abonaría a la otra parte que quedará satisfecha en cuanto al valor de su cuota de participación en el inmueble.
– En cuanto a los impuestos, estos se satisfarán conformemente con la Ley a no ser que haya un acuerdo diferente entre las partes.
La Notaría, una vez los Letrados que gestionen el asunto le faciliten toda esta información, elaborará la correspondiente escritura de disolución, quedando solucionado el único vínculo que mantenía la unión de la pareja.
¿Y si el inmueble del cual es propietaria la pareja está grabado con una hipoteca?
En este caso, el procedimiento a seguir es el mismo pero se tiene que añadir una nueva gestión, y es que, la escritura no será solo de disolución de condominio, sino que también será de subrogación de hipoteca.
La persona que adquiere el inmueble, también tendrá que asumir la hipoteca del inmueble, por este motivo, se tendrá que acreditar también la existencia de la hipoteca, indicar el capital pendiente en el momento de la firma y el compromiso del adquirente de liberar del préstamo a la otra parte.
En cuanto al valor del inmueble, si el adquirente asume la hipoteca, el referido valor quedará minorado por la carga hipotecaria que es asumida.
Los puntos más importantes a tener en cuenta cuando el inmueble está grabado con una hipoteca, y que se tienen que tener cerrados antes de firmar nada son:
– Poner en conocimiento del banco la subrogación de hipoteca. Pues la entidad financiera tiene que hacer el correspondiente análisis de la situación para indicar si hará una subrogación o una novación o qué serán los trámites necesarios para hacer la operación y liberar a la parte correspondiente.
– Que quede claro si la entidad financiera asistirá a la firma de la disolución de condominio, para paralelamente hacer la correspondiente subrogación o novación también ante notario con el adquirente de la mitad del inmueble.
– En caso de que la entidad financiera no asista a la notaría, para hacer el trámite con posterioridad una vez se haya hecho la disolución, o por no considerar necesario hacer la subrogación ante notario, se tendrá que hacer constar tal situación en la escritura de disolución, la cual igualmente especificará que libera de la carga hipotecaria a la parte no adquirente.
La operación con la entidad financiera se hará solo entre la parte adquirente y el banco, debido a que la otra parte ya habrá quedado liberada conformemente con la escritura de disolución de condominio.
Con la realización de este trámite, la pareja ya no tendrá ningún bien en común y podrá dar por finalizada su relación, sin necesidad de iniciar un procedimiento de separación de pareja de hecho ni ante notario ni ante el Juzgado de Familia correspondiente.
Este procedimiento es posible, insistimos, siempre y cuando una de las partes quiera adquirir la totalidad de la vivienda, de no ser así, la única opción que quedaría a las partes es vender el inmueble.
¿Qué impuestos genera esta operación?
A pesar de que para hacer una disolución de condominio no se tiene en cuenta el parentesco o la relación de las partes, sí que nos encontramos con que, en efectos fiscales, el hecho de realizar una disolución de condominio entre las partes propietarias, y no una compraventa a un tercero, genera menos impuestos.
En el caso de la parte adquirente, tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, no estando sujeto al impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En cuanto a la otra parte, que vende su mitad, le corresponde hacer frente al Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía); impuesto que también será no sujeto, es decir, no se tendrá que pagar nada.
Además de los impuestos, los pagos que sí se tendrán que realizar son los gastos de Notaria, Registro y Gestoría.
A efectos de resolver la controversia entre las partes, lo consideramos una forma rápida y efectiva y a través de la cual las partes pueden resolver el problema que los continuaba uniendo, pudiendo rehacer de una forma rápida sus vidas sin mantener ningún vínculo.
FAQS
1.- Si decidimos vender a un tercero, ¿no pagaríamos los mismos impuestos?
NO. En el caso de hacer una compraventa a un tercero, si que se tendría que abonar por parte de los vendedores la plusvalía, la IIVTNU, y por parte del adquirente abonaría todos los impuestos correspondientes, AJD y TPO.
En el supuesto de que se realice la venta a una de las partes, insistimos en que la mejor opción es la disolución de condominio, pues no se produce una transmisión del bien, pues ya son ambos propietarios.
También es importante destacar que en cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en una disolución de condominio la base imponible, son las cuotas que antes no pertenecían al adjudicatario, es decir, no se tiene en cuenta el valor total del inmueble, sino solo la parte que se adquiere; en una compraventa, se tiene en cuenta la totalidad. En este sentido resuelve la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2018.
2.- ¿Cuál es el procedimiento, si una de las partes tiene que pedir la disolución al Juzgado?
En este caso, el procedimiento será un procedimiento ordinario ante la jurisdicción civil y el mismo evolucionará igual que cualquier otro procedimiento civil, es decir:
– Se presentará la demanda.
– Una vez esta se admita a trámite, se darán veinte días a la parte contraria para contestar.
– Se celebrará la correspondiente Audiencia Previa y posteriormente el Juicio, si es necesario conformemente con las pruebas pedidas.
– Finalmente será dictada la Sentencia.
Si el procedimiento se hace vía judicial los plazos serán más largos y no será un procedimiento tan rápido como por vía notarial.
