El abuso de la SAREB

La Ley Concursal no prevé que los bancos se puedan adjudicar inmuebles sin ningún límite inferior, una laguna legal que permite un abuso de derecho

Como aclaración al título, quiero recordar que por SAREB tenemos que entender la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, es decir, el llamado “banco malo”, creado en 2012 en un intento de sanear los balances de la banca española y paliar las consecuencias dee la feroz crisis económica que sufría (y todavía sufre) el Estado español. Una crisis que, como bien recordarán los lectores, se acentuó en gran medida en el sector inmobiliario. Este banco malo es noticia últimamente porque muchos fiadores de operaciones inmobiliarias de sociedades mercantiles que se vieron abocados al concurso de acreedores en esos años (2010 – 2015) están siendo demandados por la SAREB en reclamación de sus obligaciones como fiadores, es decir, por el diferencial de la deuda avalada y el valor de los bienes hipotecados que se quedó la entidad bancaria en esos procesos concursales.

Este retorno al pasado comporta frecuentemente un abuso de derecho. La Ley de Enjuiciamiento Civil permite que, cuando un bien hipotecado es subastado y no hay postores en la correspondiente subasta, el banco deudor se puede adjudicar el inmueble por una cantidad equivalente al 50% del valor de tasación o del 70%, en función de si se trata d cualquier tipo de inmueble o de vivienda familiar. En esta ocasión, me estoy refiriendo a los restos de una promoción inmobiliaria de una sociedad en concurso y donde había el grave problema que, dentro del concurso, estos límites que establecí la Ley de Enjuiciamiento Civil no se aplicaban. La consecuencia era que el banco deudor se podía adjudicar el bien inmueble por un precio irrisorio, por ejemplo, el 10% del valor de tasación y, por tanto, la deuda podía perfectamente subsistir en su mayor parte (el banco se hacía suyo el bien hipotecado y todavía mantenía contra el deudor concursado y los fiadores todo el crédito).

Esto es un abuso, en términos coloquiales, pero en terminología legal se dice que si hay una norma jurídica que ampara una determinada situación, esta situación no puede ser calificada de abuso de derecho. Di cho esto, ahora la SAREB, con el miedo que sus derechos puedan prescribir el año 2020 (porque se basa en el cómputo del Código Civil español) intenta cobrar estas deudas (tenemos que recordar que la SAREB ha recogido antiguos créditos hipotecarios de Bankia, BBVA y de esta última entidad, por absorción, de la antigua Catalunya Banc…).

Los valores de adjudicación aplicados no son admisibles, un hecho que se evidenciaría comparando el precio pagado por la referencia catastral

Ahora bien, esta situación tiene remedio des de una triple perspectiva:

1.- Hay abuso por parte del banco porque no había, en esos años, ni tampoco ahora, una previsión en la Ley Concursal que permitiese que los bancos se pudiesen adjudicar los inmuebles sin ningún límite inferior. Había una laguna legal, una falta de previsión de la Ley Concursal que permitía eludir los límites que establecí la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que podemos hablar de abuso de derecho.

2.- Cuestión diferente era que, tributariamente, los valores de adjudicación no eran admisibles, de tan bajos que eran. Por esta razón, como mecanismo de defensa se tiene que exigir la exhibición del valor de incorporación a los respectivos balances de estos bienes inmuebles y compararlos con los valores mínimos fiscalmente exigibles para la transmisión de estos inmuebles (es aquello de multiplicar el valor catastral por un coeficiente en función del municipio). Seguramente, el resultado será muy superior al valor de adjudicación que se había obtenido en la subasta concursal.

3. – En todo concurso de acreedores, el administrador concursal efectúa una valoración de los bienes hipotecados al empezar el concurso y también cuando después elabora el plan de liquidación, en virtud del que los inmuebles serán subastados, si no se consigue la venta en primer lugar. Si la entidad bancaria, como acostumbra a pasar, no se ha preocupado de impugnar y de discutir estas valoraciones, después no puede pretender, por mucho que se les adjudique por un precio muy bajo, que el valor de adjudicación sea preferente al valor fijado por el administrador concursal. La entidad bancaria, como todo el mundo, no puede ir contra sus propios actos, tal como establece el artículo 111-8 del Código Civil de Catalunya. También, con toda certeza, el valor establecido por el administrador concursal será muy superior al valor de adjudicación.

Con este triple argumento, los fiadores solidarios que ahora sufran la reclamación de la SAREB pueden defenderse y argumentar que este valor tan bajo por el que se adjudicaron los inmuebles hipotecados no era real y que el valor era necesariamente muy superior.

Los fiadores que ahora sufran la reclamación de la SAREB pueden argumentar que ese valor tan bajo por el que se adjudicaron los inmuebles era en realidad muy superior.