Els temps han anat canviant i cada vegada és més habitual trobar-nos amb relacions de parella que s’acaben, les conegudes parelles de fet, i que no s’han inscrit com a tals al Registre, no han tingut fills, i l’únic bé en comú que tenen és un immoble que van adquirir per meitats indivises.
Aital situació porta a la parella a fer-se una sèrie de preguntes, entre les quals es troba la de:
Si no ens hem inscrit com a parella de fet, se’ns considera com a tal?
Si la convivència dura més de dos anys ininterromputs, SÍ.
L’article 234-1 del Codi Civil de Catalunya estableix el següent:
“Dues persones que conviuen en una comunitat de vida anàloga a la matrimonial es consideren parella estable en qualsevol dels casos següents:
- Si la convivència dura més de dos anys ininterromputs.
- Si durant la convivència, tenen un fill comú.
- Si formalitzen la relació en escriptura pública.”
Aquesta situació ens obliga a separar-nos mitjançant un procediment judicial o davant notari com si estiguéssim casats?
NO.
És necessari un procediment judicial de separació sempre i quan hi hagi fills menors en comú.
Per altra banda, és possible una separació davant notari, mitjançant escriptura pública, si no hi ha fills en comú, però, la parella està constituïda com a tal, és a dir, ESTÀ INSCRITA AL REGISTRE CIVIL.
Si l’únic que tenen en comú, les parts, és un bé immoble en propietat, i una de les parts està interessada en adquirir l’immoble, es pot realitzar una dissolució de condomini, no sent necessari un procediment de separació com a tal, i si ambdues part estan d’acord, ni tant sols és necessari anar als Jutjats.
Què és la dissolució de condomini?
Per a respondre a aquesta pregunta en primer lloc hem d’anar a l’article 551-1 del Codi Civil de Catalunya, per veure quan podem parlar d’existència de condomini, de comunitat.
Aquest article ens estableix el següent:
“1. Hi ha comunitat quan dues persones o més comparteixen de manera conjunta i concurrent la titularitat de la propietat o d’un altre dret real sobre un mateix bé o un mateix patrimoni.”
Centrant-nos en la dissolució de condomini, hem d’anar a l’article 552-9 i següents del Codi Civil de Catalunya.
Aital normativa ens deixa clar que, per a realitzar aquest procediment, hem de tenir en compte que:
- És indiferents ser parella o no, HA D’EXISTIR UN BÉ INDIVISIBLE EN COMÚ, PROPIETAT DELS DOS.
- Qualsevol de les parts pot demanar la divisió.
Acordat per les parts que es realitzi la dissolució de condomini, sempre i quan sigui de mutu acord, es prepararà tot a través d’una Notaria, signant-se la corresponent dissolució davant de Notari.
En cas que no hi hagi acord, la part interessada pot instar el procediment judicial corresponent, que no serà un procediment de separació, sinó una demanda de dissolució de condomini davant els Jutjats de Primera Instància.
Quin és el procediment a seguir en cas de dissolució de condomini per via notarial?
Si les parts arriben a un acord pel que fa a la dissolució, s’han de tenir en compte els següents aspectes:
- S’ha d’identificar quina o quines són les finques sobre les quals es realitzarà la divisió, i acreditar que les parts en són propietàries.
- S’ha d’indicar quin és el valor de l’immoble i com es divideix, és a dir, qui s’adjudicaria la plena propietat de l’immoble i tenint en compte el valor del mateix, quin import li abonaria a l’altre part que quedarà satisfeta pel que fa al valor de la seva quota de participació a l’immoble.
- Pel que fa als impostos, aquests es satisfaran conformement amb la Llei a no ser que hi hagi un acord diferent entre les parts.
La Notaria, un cop els Lletrats que gestionin l’assumpte li facilitin tota aquesta informació, elaborarà la corresponent escriptura de dissolució, quedant solucionat l’únic vincle que mantenia la unió de la parella.
I si l’immoble del qual és propietària la parella està gravat amb una hipoteca?
En aquest cas, el procediment a seguir és el mateix però s’ha d’afegir una nova gestió, i és que, l’escriptura no serà només de dissolució de condomini, sinó que també serà de subrogació d’hipoteca.
La persona que adquireix l’immoble, també haurà d’assumir la hipoteca de l’immoble, per aquest motiu, s’haurà d’acreditar també l’existència de la hipoteca, indicar el capital pendent en el moment de la signatura i el compromís de l’adquirent d’alliberar del préstec a l’altra part.
Pel que fa al valor de l’immoble, si l’adquirent assumeix la hipoteca, el referit valor quedarà minorat per la càrrega hipotecària que és assumida.
Els punts més importants a tenir en compte quan l’immoble està gravat amb una hipoteca, i que s’han de tenir tancats abans de signar res són:
- Posar en coneixement del banc la subrogació d’hipoteca. Doncs l’entitat financera ha de fer la corresponent anàlisi de la situació per a indicar si farà una subrogació o una novació o quins seran els tràmits necessaris per a fer l’operació i alliberar a la part corresponent.
- Que quedi clar si l’entitat financera assistirà a la signatura de la dissolució de condomini, per a paral·lelament fer la corresponent subrogació o novació també davant de notari amb l’adquirent de la meitat de l’immoble.
- En cas que l’entitat financera no assisteixi a la notaria, per a fer el tràmit amb posterioritat un cop s’hagi fet la dissolució, o per no considerar necessari fer la subrogació davant de notari, s’haurà de fer constar aital situació a l’escriptura de dissolució, la qual igualment especificarà que allibera de la càrrega hipotecària a la part no adquirent.
L’operació amb l’entitat financera es farà només entre la part adquirent i el banc, degut a què l’altra part ja haurà quedat alliberada conformement amb l’escriptura de dissolució de condomini.
Amb la realització d’aquest tràmit, la parella ja no tindrà cap bé en comú i podrà donar per finalitzada la seva relació, sense necessitat d’iniciar un procediment de separació de parella de fet ni davant notari ni davant el Jutjat de Família corresponent.
Aquest procediment és possible, insistim, sempre i quan una de les parts vulgui adquirir la totalitat de l’habitatge, de no ser així, la única opció que quedaria a les parts és vendre l’immoble.
Quins impostos genera aquesta operació?
Tot i que per a fer una dissolució de condomini no es té en compte el parentiu o la relació de les parts, sí que ens trobem amb que, a efectes fiscals, el fet de realitzar una dissolució de condomini entre les parts propietàries, i no una compravenda a un tercer, genera menys impostos.
En el cas de la part adquirent, haurà de pagar l’Impost d’Actes Jurídics Documentats, no estant subjecte a l’impost de Transmissions Patrimonials.
Pel que fa a l’altra part, que ven la seva meitat, li correspon fer front a l’Impost Municipal sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (Plusvàlua); impost que també serà no subjecte, és a dir, no s’haurà de pagar res.
A més a més dels impostos, els pagaments que sí s’hauran de realitzar són les despeses de Notaria, Registre i Gestoria.
A efectes de resoldre la controvèrsia entre les parts, ho considerem una forma ràpida i efectiva i a través de la qual les parts poden resoldre el problema que els continuava unint, podent refer d’una forma ràpida les seves vides sense mantenir cap lligam.
FAQS
1.- Si decidim vendre a un tercer, no pagaríem els mateixos impostos?
NO. En el cas de fer una compravenda a un tercer, si que s’hauria d’abonar per part dels venedors la plusvàlua, l’IIVTNU, i per part de l’adquirent abonaria tots els impostos corresponents, AJD i TPO.
En el cas que es realitzi la venda a una de les parts, insistim en què la millor opció és la dissolució de condomini, doncs no es produeix una transmissió del bé, doncs ja en són tots dos propietaris.
També és important destacar que pel que fa a l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD), en una dissolució de condomini la base imposable, són les quotes que abans no pertanyien a l’adjudicatari, és a dir, no es té en compte el valor total de l’immoble, sinó només la part que s’adquireix; en una compravenda, es té en compte la totalitat. En aquest sentit resol la Sentència del Tribunal Suprem de 9 d’octubre de 2018
2.- Quin és el procediment, si una de les parts ha de demanar la dissolució al Jutjat
En aquest cas, el procediment serà un procediment ordinari davant la jurisdicció civil i el mateix evolucionarà igual que qualsevol altre procediment civil, és a dir:
- Es presentarà la demanda.
- Un cop aquesta s’admeti a tràmit, es donaran vint dies a la part contrària per a contestar.
- Es celebrarà la corresponent Audiència Prèvia i posteriorment el Judici, si és necessari conformement amb les proves demanades.
- Finalment serà dictada la Sentència.
Si el procediment es fa via judicial els terminis seran més llargs i no serà un procediment tan ràpid com per via notarial.
