Si les coses es fan com s’haurien de fer, els diners avançats per un habitatge s’haurien de poder recuperar en cas que el promotor fes fallida. La manera de prevenir és una assegurança o un aval bancari, una obligació legal dels promotors. Malauradament, hi ha casos, però, en què el promotor aplica aquestes obligacions legals. Si un d’aquests esdevé insolvent, bé sigui perquè ha estat declarat en concurs de creditors, bé perquè simplement l’empresa promotora ha “desaparegut”, els diners avançats es poden reclamar per via judicial.
La protecció dels compradors d’un habitatge en aquests supòsits ja la trobem en una norma pre-constitucional, la Llei 57/1968, de 27 de juliol, que imposava a les entitats de crèdit que finançaven una promoció immobiliària una obligació de vigilar que el promotor disposés d’un compte especial i separat on s’havien de dipositar les quantitats avançades pels compradors i que, a més, aquestes quantitats havien d’estar degudament garantides, amb la constitució d’una assegurança o d’un aval. Si el promotor incomplia en aquesta obligació i l’entitat de crèdit així ho consentia era el banc o caixa en el seu cas qui havia de retornar els diners dels compradors, per al cas que la casa no els pogués ser entregada.
La llei estableix que un promotor ha de protegir els diners que s’avancen per la compra d’un habitatge amb un aval o una assegurança
L’any 1999 fou aprovada la Llei d’Ordenació de l’Edificació, la qual permetia la continuïtat i alhora la millora del règim de protecció que establia la Llei de 1968. La millora radicava en el fet d’estendre la protecció a la promoció de tota classe d’habitatges. En aquest sentit, tots podem recordar (als anys 90 del segle passat) els casos de les cooperatives d’habitatges que van resultar frustrades i que van suposar la pèrdua de les aportacions fetes pels cooperativistes. D’aquesta manera, els adquirents d’habitatges en general disposaven d’un garant addicional: el banc o la caixa d’estalvis que no havien acomplert amb aquesta obligació legal de “vigilar”.
No obstant la claredat de la Llei, hi hagueren molts problemes als Jutjats per tal de fer efectiva aquesta protecció. Els bancs demandats acostumaven a argumentar que l’obligació de “vigilar” era desmesurada, donat que no podien tenir el control de tots els comptes d’un promotor immobiliari i, per aquesta raó, intentaven limitar la responsabilitat només en els casos en què hi hagués un compte separat del promotor que no estigués degudament garantit. Com que la finalitat de la Llei era que els diners dipositats pels futurs compradors no havien de ser destinats a altra finalitat diferent de la construcció dels habitatges concertats, el banc al·legava que no se’l podia responsabilitzar del fet que el promotor obligués als compradors a fer les entregues de diner en comptes ordinaris, en lloc de fer-ho als comptes especials.
Un altre punt de discussió era el concepte d’habitatge “no entregat”. Encara que el concepte pugui semblar clar, hi ha d’altres supòsits en què, encara que l’habitatge pugui ser materialment lliurat als compradors, es pot donar el cas que la casa o el pis no acompleixin amb certs requisits urbanístics i administratius, que fan impossible la compravenda (el cas que no es pugui disposar de cèdula d’habitabilitat o d’assegurança de responsabilitat decennal,…). En aquests supòsits, les entitats de crèdit intentaven defugir la responsabilitat, perquè sí que era possible l’entrega material.
Quan això s’incompleix només queda una via: la judicial
Tota aquesta polèmica judicial va acabar arribant al Tribunal Suprem, el qual ha dictat diverses Sentències, entre les quals volem destacar les de 21 de desembre de 2015 i de 12 de setembre de 2016, que han assentat doctrina jurisprudencial i que han augmentat notablement el sistema de protecció. Aquesta millora destaca des d’una doble perspectiva. D’una banda, l’entitat bancària acaba responent, si no va exigir al promotor la constitució del compte especial i separat i degudament garantit, dels diners avançats pels compradors i ingressats en qualsevol compte del promotor a l’entitat bancària corresponent (l’obligació de vigilància s’eixampla a tota l’activitat bancària del promotor en el banc en qüestió). Altrament, el Tribunal Suprem ha acabat equiparant els incompliments contractuals de no poder entregar la casa en les degudes condicions administratives i urbanístiques al supòsit de no poder entregar la casa perquè no està acabada.
En conseqüència, és possible lluitar i aconseguir el retorn d’aquests diners exigint a les entitats de crèdit la seva responsabilitat per incompliment de la seva obligació de vigilar. A Reverter Advocats estem preparats per recòrrer aquest tipus de casos contra les promotores immobiliàries, sempre protegint els drets del comprador. Truca’ns i escoltarem el teu problema per buscar la millor sol·lució.
