Durant molts anys fou una autèntica entelèquia guanyar, davant dels Jutjats, un cas de clàusula sòl en un préstec hipotecari el prestatari del qual fos una societat mercantil. Encara fins fa poc, els arguments dels defensors dels bancs consistien en què no es pot aplicar la legislació sobre defensa de consumidors i usuaris als empresaris i a les societats mercantils. Un argumentari que oblida que hi ha una altra normativa que defensa tot client bancari, ja sigui consumidor, ja sigui empresari, davant de l’abús que suposen les clàusules-sòl.
Aquesta normativa té un doble vessant. D’una banda tenim la Llei sobre condicions generals de la contractació, que permet defensar els empresaris (i entenem entre aquests les societats mercantils) en els contractes d’adhesió, aquells que són redactats unilateralment pel banc. Altrament, ens trobem amb una norma que segons el meu parer ha estat molt important, com és l’Ordre EHA/2899/2011, de 28 d’octubre, de transparència i protecció del client de serveis bancaris.
Un sentència del Tribunal Suprem de l’11 de març declara nul·la una clàusula sòl perquè l’empresari no va ser informat adequadament
Però la persistència de molts empresaris d’acudir als Tribunals ha tingut fruits i una mostra és la Sentència del Tribunal Suprem número 168/2020, d’11 de març. Aquesta sentència permet que una clàusula sòl imposada pel banc en un préstec amb garantia hipotecària, la finalitat del qual era el finançament de la compra d’una llicència municipal de taxi a Madrid, sigui declarada nul·la, pel fet que l’empresari no va tenir l’oportunitat real de conèixer l’existència de la clàusula sòl, abans d’acudir a la notaria a signar l’escriptura del préstec hipotecari.
Fins ara, els casos de clàusula sòl en préstecs hipotecaris signats per societats mercantils es guanyaven en casos en què la clàusula sòl no constava a la pròpia escriptura (per exemple en casos de compravenda amb subrogació, on l’escriptura no recollia les condicions financeres del préstec i es remetia a l’escriptura del préstec del promotor immobiliari) o en aquells altres casos en què l’escriptura presentava contradiccions (per exemple es feia constar la clàusula-sòl a la pròpia escriptura, però al final de la mateixa constava un advertiment en el sentit en què no hi havia cap límit a la variació dels interessos).
La llei obliga els bancs a informar els seus clients de totes les clàusules d’un contracte d’una manera clara, oportuna, suficient, objectiva, no enganyosa i amb la deguda antelació
El gran pas que suposa la Sentència d’11 de març de 2020 és que ressalta la importància de la informació pre-contractual. És a dir, el banc ha d’estar en condicions de poder demostrar que va informar, abans d’acudir a la notaria, a l’administrador o a l’apoderat de la societat mercantil prestatària, de totes les condicions financeres del préstec, incloent-hi la clàusula sòl. Si el banc no disposa d’aquesta prova (possiblement perquè la informació de la clàusula sòl no es donava), els Tribunals poden considerar que la clàusula sòl s’ha introduït de manera sorpresiva i en l’últim moment, a punt de signar l’escriptura i a fi de forçar la seva acceptació davant del notari.
Encara que no sigui un consumidor, un empresari o una societat mercantil ha de tenir coneixement de la clàusula sòl prèviament a la signatura notarial, perquè la clàusula pot fer variar i molt l’expectativa de negoci que l’empresari vol obtenir en l’activitat empresarial que l’ha portat a demanar aquell préstec en qüestió. L’ocultació de la clàusula és considerada pels Tribunals, començant pel Tribunal Suprem, com un acte de mala fe i una vulneració de l’article 1258 del Codi Civil espanyol (que exigeix la bona fe en tota classe de contractes) i sobretot de la normativa sectorial abans ressenyada. A més a més, si el préstec hipotecari és posterior a l’any 2011, la mala fe bancària encara és més greu, perquè la referida Ordre EHA/2899/2011, de 28 d’octubre, expressament, al seu article 6, obligava les entitats bancàries a facilitar una informació pre-contractual que havia de ser clara, oportuna i suficient, objectiva i no enganyosa i que s’havia de lliurar amb la deguda antelació, abans que el client quedés vinculat contractualment.
La sentència de l’11 de març del Tribunal Suprem fixa una jurisprudència clara que s’afegeix al marc legal descrit en aquest article. Es dibuixa, per tant, un escenari encara més favorable per a les societats mercantils que hagin estat víctimes d’aquestes males praxis consistents a colar la clàusula sòl en un préstec hipotecari sense haver garantit la informació pre-contractual. Ara cal aprofitar-lo: és l’hora de les reclamacions judicials.
