Com a aclariment al títol, vull recordar que per SAREB hem d’entendre la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, és a dir, l’anomenat “BANC DOLENT”, que fou creat l’any 2012 en un intent de sanejar els balanços de la banca espanyola i pal·liar les conseqüències de la ferotge crisi econòmica que patia (i que encara pateix) l’Estat espanyol. Una crisi que, com bé recordaran els lectors, es va accentuar sobre manera al sector immobiliari. Aquest banc dolent és notícia últimament perquè molts fiadors d’operacions immobiliàries de societats mercantils que es van veure abocades al concurs de creditors en aquells anys (2010-2015), estan sent demandats per la SAREB en reclamació de les seves obligacions com a fiadors, és a dir, pel diferencial del deute avalat i el valor dels béns hipotecats que es va quedar l’entitat bancària en aquells processos concursals.

Aquest retorn al passat comporta sovint un abús de dret. Certament, la Llei d’Enjudiciament Civil permet que, quan un bé hipotecat és subhastat i no hi ha postors a la subhasta, el Banc creditor es pot adjudicar l’immoble per una quantitat equivalent al 50% del valor de taxació o del 70%, en funció de si es tracta de qualsevol tipus d’immoble o de l’habitatge familiar. En aquesta ocasió, m’estic referint a les restes d’una promoció immobiliària d’una societat en concurs i on hi havia el greu problema que, dins del concurs, aquests límits que establia la Llei d’Enjudiciament Civil no s’aplicaven. La conseqüència era que el banc creditor es podia adjudicar el bé immoble per un preu irrisori, per exemple el 10% del valor de taxació i, per tant, el deute podia perfectament subsistir en la seva major part (el banc feia seu el bé hipotecat i encara mantenia contra el deutor concursat i els fiadors quasi tot el crèdit).
Això és certament un abús, però allò que en paraules col·loquials es podria qualificar d’abús, en termes legals es diu que si hi ha una norma jurídica que empara una determinada situació, aquesta situació no pot ser qualificada d’abús de dret. Dit això, ara la SAREB, amb la por que els seus drets li puguin prescriure l’any 2020 (perquè es basa en el còmput del Codi Civil espanyol), intenta cobrar aquests deutes (hem de recordar que la SAREB ha recollit antics crèdits hipotecaris de BANKIA, BBVA i d’aquesta última entitat, per absorció de l’antiga Catalunya Banc…).

Els valors d’adjudicació aplicats no són admissibles, un fet que s’evidenciaria comparant el preu pagat per la referència cadastral

Ara bé, aquesta situació té remei des d’una triple perspectiva:

1.- Hi ha abús per part del banc perquè no hi havia, en aquells anys, ni ara tampoc, una previsió a la Llei Concursal que permetés que els bancs es poguessin adjudicar els immobles sense cap límit inferior. Hi havia una llacuna legal, una falta de previsió de la Llei Concursal que permetia eludir els límits que establia la Llei d’Enjudiciament Civil, per això podem parlar d’abús de dret.

2.- Qüestió diferent era que, tributàriament, els valors d’adjudicació no eren admissibles, de tan baixos que eren. Per aquesta raó, com a mecanisme de defensa s’ha d’exigir l’exhibició del valor d’incorporació als respectius balanços d’aquests béns immobles i comparar-los amb els valors mínims fiscalment exigibles per la transmissió d’aquests immobles (és allò de multiplicar el valor cadastral per un coeficient en funció del municipi). Segurament, el resultat serà molt superior al valor d’adjudicació que s’havia obtingut a la subhasta concursal.

Els fiadors que ara pateixin la reclamació de la SAREB poden argumentar que aquell valor tan baix pel qual es van adjudicar els immobles era en realitat molt superior

3.- En tot concurs de creditors, l’administrador concursal efectua una valoració dels béns hipotecats en començar el concurs i també quan després elabora el pla de liquidació, en virtut del qual els immobles seran subhastats, si no s’aconsegueix la seva venda en primer lloc. Si l’entitat bancària, com acostuma a passar, no s’ha preocupat d’impugnar i de discutir aquestes valoracions, després no pot pretendre, encara que se’ls adjudiqui per un preu molt baix, que el valor d’adjudicació sigui preferent al valor fixat per l’administrador concursal. L’entitat bancària, com tothom, no pot anar contra els seus propis actes, tal com estableix l’article 111-8 del Codi Civil de Catalunya. També, amb tota certesa, el valor establert per l’administrador concursal serà molt superior al valor d’adjudicació.

Amb aquest triple argument, els fiadors solidaris que ara pateixin la reclamació de la SAREB poden defensar-se i argumentar que aquell valor tan baix pel qual es van adjudicar els immobles hipotecats no era real i que el valor necessàriament era molt superior.

El passat 12 de març de 2019 se’ns va notificar una Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona que afecta una empresa de Tarragona.  L’empresa en qüestió, dedicada a la docència, va hipotecar un local de la seva propietat per a aconseguir liquiditat en la seva gestió.

Al 2008, davant les pujades de l’Euríbor, l’empresa volia un interès fix per a aquest préstec hipotecari, però l’entitat bancària li va respondre que això era impossible. Com a alternativa, i perquè aquesta empresa no patís les oscil·lacions de l’Euríbor, li van fer una assegurança que cobriria aquest el risc de pujades. Com en altres casos, aquesta assegurança va acabar sent un producte financer d’alt risc conegut com a SWAP o permuta financera de tipus  d’interès.

El pitjor del cas és que a l’any 2008 ja estava en vigor a l’Estat espanyol la Directiva MIFID, que obliga als Bancs a realitzar una sèrie de controls sobre la conveniència i idoneïtat d’aquests productes en relació a les necessitats i al perfil dels clients. A banda de l’obligació ètica d’explicar la veritable naturalesa dels productes i dels riscos de la seva contractació.

Amb aquest judici, hem aconseguit demostrar que el banc no va informar que s’estava contractant un producte financer d’alt risc i que tampoc no va informar dels riscos d’aquesta contractació (que amb mala fe es col·locava com una assegurança) i, en conseqüència, que el banc va incomplir TOTA la normativa provinent d’Europa de protecció dels clients minoristes. El nostre client, com a empresari, es va veure obligat a pagar pràcticament 50.000 € en liquidacions periòdiques negatives, que no entenia, però que estava forçat a pagar sota l’amenaça de ser un morós a efectes bancaris i perdre tot el crèdit de l’empresa.

Posteriorment, l’any 2012 l’empresari va vendre el local per sanejar la crítica situació de la seva empresa i, encara llavors, el banc li va exigir pagar 42.000€ en concepte de cancel·lació del producte tòxic contractat, de manera que la pròpia operació de venda del local per  aconseguir liquiditat únicament va beneficiar al banc.

Ara, després de quatre anys de litigi, aquella contractació ha estat declarada nul·la i el Banc ha de tornar al nostre client més de 100.000 EUROS.