En estos casos, como decía, la utilidad pública prevalece. Pero, algunas veces, en virtud de este principio y de las excepciones al valor absoluto de la propiedad privada se cometen abusos que se podan y se tienen que combatir. Pongo un ejemplo real y reciente. El de un propietario de nuestras comarcas que vio con estupefacción que, de repente, unas máquinas irrumpían a su finca para arrancar árboles frutales y hacer agujeros al suelo. El argumento era que por allí hay de pasar una línea de alta tensión para transportar electricidad, esgrimiendo un documento privado firmado 12 años antes a cambio de una cantidad económica irrisoria que ahora la compañía pretendía que fuera un cheque en blanco.

No es la manera legal de hacerlo. Cuando hablamos de un proyecto de estas características se tiene que hacer una expropiación y una servidumbre de para los trabajos de instalación. Y esto comporta una serie de requisitos que en este caso no se han respetado: dar información a las partes, fijar un justo precio, satisfacer la indemnización, establecer una temporalidad concreta para ejecutar los trabajos, etc. Y todo esto no se puede hacer por un documento privado, sino en un documento público con todas las garantías de legalidad.

En aquests casos, com deia, la utilitat pública preval. Però, algunes vegades, en virtut d’aquest principi i de les excepcions al valor absolut de la propietat privada es cometen abusos que es poden i s’han de combatre. Poso un exemple real i recent. El d’un propietari de les nostres comarques que va veure amb estupefacció que, de sobte, unes màquines irrompien a la seva finca per arrencar arbres fruiters i fer forats al terra. L’argument era que per allí hi ha de passar una línia d’alta tensió per transportar electricitat, esgrimint un document privat signat 12 anys abans a canvi d’una quantitat econòmica irrisòria que ara la companyia pretenia que fos un xec en blanc.

No és la manera legal de fer-ho. Quan parlem d’un projecte d’aquestes característiques s’ha de fer una expropiació i una servitud de pas per als treballs d’instal·lació. I això comporta un seguit de requisits que en aquest cas no s’han respectat: donar informació a les parts, fixar un preu just, satisfer la indemnització, establir una temporalitat concreta per executar els treballs, etc. I tot això no es pot fer per un document privat, sinó en un document públic amb totes les garanties de legalitat.

A menudo, los abusos de los fondos buitres se pueden combatir a los tribunales porque son poco cuidadosos con los detalles

Dicen que el demonio está en los detalles, pero en este caso es justamente el demonio quien pierde la partida por no haber prestado atención a pequeños aspectos que dan una posibilidad de defensa a la víctima de sus abusos. David puede vencer a Goliat si se dan determinadas circunstancias que hay que identificar y gestionar estratégicamente ante los tribunales, que cada vez están más predispuestos a combatir los trapicheos de estos agentes infames y oportunistas del sistema.

Afortunadamente, proliferan los supuestos para dejar en falso a los fondos buitre. Uno de ellos es un caso que en las últimas semanas hemos estado gestionando en nuestro despacho y en el que la estrategia vencedora ha consistido en, ante la inminencia de una subasta para adjudicar un bien inmobiliario, solicitar la reactivación del crédito poniendo al día la deuda contraída, que es el sumatorio de las cuotas impagadas y las penalizaciones, es decir, los intereses y las costas procesales de un procedimiento ya muy avanzado.

El artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil abre la puerta a una posibilidad que permite que David pueda ganar a Goliat

Esta posibilidad, prevista por el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, hackea las expectativas perversas de los fondos buitre, que, como decía, solo esperan aprovecharse de la víctima en el corto plazo y maximizar los beneficios de su inversión. Por lo tanto, que la deuda se ponga al día y que, a partir de aquel momento se vuelvan a pagar las cuotas mensuales, es un escenario incómodo para ellos, pero una estrategia legítima que los juzgados tienen que aceptar, en aplicación de la ley.

Reactivar un crédito del que han comprado la deuda les crea una situación incómoda, puesto que estos operadores quieren maximizar beneficios en el corto plazo

Aquí aflora una perversión profunda del sistema. Los bancos, las entidades financieras, conceden créditos para ganar dinero a medio-largo plazo, pero prestan un servicio a la sociedad. Cuando un crédito va a parar a un fondo buitre, este servicio se desintegra por la voracidad de enriquecimiento inmediato de estas organizaciones, que no están concebidas para gestionar créditos. Es importante tener en cuenta esta debilidad y aprovecharla en un pulso que acostumbra a ser muy desigual.

El origen de esta disfunción de nuestros enemigos es que no han acabado de digerir que el paradigma ha cambiado desde la gran crisis inmobiliaria. Entonces se enfrentaban a víctimas que estaban entre la espada y la pared y esto les permitía imponer sus condiciones. Ahora se encuentran con casos que, gracias a disponer de cierta capacidad económica, les pueden hacer frente y encontrar rendijas legales para impedir que completen sus oscuras operaciones, como en el supuesto de que les he explicado. Los más listos, se sientan a negociar y a compartir los beneficios de la venta del activo inmobiliario. Pero, desafortunadamente, esto no acostumbra a pasar, porque ya sabemos que los buitres son animales con poca visión de conjunto, les ciega el afán para poner el jefe entre las vísceras de sus víctimas.

Sovint, els abusos dels fons voltors es poden combatre als tribunals perquè són poc curosos amb els detalls

Diuen que el dimoni està en els detalls, però en aquet cas és justament el dimoni qui perd la partida per no haver parat atenció a petits aspectes que donen una possibilitat de defensa a la víctima dels seus abusos. David pot vèncer a Goliat si es donen determinades circumstàncies que cal identificar i gestionar estratègicament davant dels tribunals, que cada cop estan més predisposats a combatre els tripijocs d’aquests agents infames i oportunistes del sistema.

Afortunadament, proliferen els supòsits per deixar en fals als fons voltors. Un d’ells és un cas que en les darreres setmanes hem estat gestionant al nostre despatx i en el que l’estratègia vencedora ha consistit en, davant la imminència d’una subhasta per adjudicar un bé immobiliari, sol·licitar la reactivació del crèdit posant al dia el deute contret, que és el sumatori de les quotes impagades i les penalitzacions, és a dir, els interessos i les costes processals d’un procediment ja molt avançat.

L’article 693.3 de la Llei d’Enjudiciament Civil obre la porta a una possibilitat que permet que David pugui guanyar a Goliat

Aquesta possibilitat, prevista per l’article 693.3 de la Llei d’Enjudiciament Civil, hackeja les expectatives perverses dels fons voltors, que, com deia, només esperen aprofitar-se de la víctima en el curt termini i maximitzar els beneficis de la seva inversió. Per tant, que el deute es posi al dia i que, a partir d’aquell moment es tornin a pagar les quotes mensuals, és un escenari incòmode per a ells, però una estratègia legítima que els jutjats han d’acceptar, en aplicació de la llei.

Reactivar un crèdit del que han comprat el deute els crea una situació incòmoda, ja que aquests operadors volen maximitzar beneficis en el curt termini

Aquí aflora una perversió profunda del sistema. Els bancs, les entitats financeres, concedeixen crèdits per guanyar diners a mig-llarg termini, però presten un servei a la societat. Quan un crèdit va a parar a un fons voltor, aquest servei es desintegra per la voracitat d’enriquiment immediat d’aquestes organitzacions, que no estan concebudes per gestionar crèdits. És important tenir en compte aquesta debilitat i aprofitar-la en un pols que acostuma a ser molt desigual.

L’origen d’aquesta disfunció dels nostres enemics és que no han acabat de digerir que el paradigma ha canviat des de la gran crisi immobiliària. Llavors s’enfrontaven a víctimes que estaven entre l’espasa i la paret i això els permetia imposar les seves condicions. Ara es troben amb casos que, gràcies a disposar d’una certa capacitat econòmica, els poden plantar cara i trobar escletxes legals per impedir que completin les seves fosques operacions, com en el cas que els he explicat. Els més llestos, s’asseuen a negociar i a compartir els beneficis de la venda de l’actiu immobiliari. Però, desafortunadament, això no acostuma a passar, perquè ja sabem que els voltors són animals amb poca visió de conjunt, els cega l’afany per posar el cap entre les vísceres de les seves víctimes.

Dit això, cada vegada és més freqüent la situació d’indefensió en la qual queden no poques empreses i particulars quan, de manera unilateral, són inclosos en els anomenats Sistemes d’Informació Creditícia (SIC) o, més col·loquialment, llistes de morosos (EQUIFAX, ASNEF, etc.). Sovint això ocorre per deutes amb entitats bancàries, que ja venim explicant en aquests articles que no són, en absolut, un exemple de bones pràctiques ni de gestió ètica de les responsabilitats socials que tenen encomanades (aquelles que obliguen a rescatar-les amb fons públics quan tenen problemes, moltes vegades generats per elles mateixes, alguna cosa que convé recordar). I si parlo d’indefensió és perquè un deute, en alguns casos, és una situació discutible, un conflicte entre parts, en el qual serà necessari un judici o un arbitratge que resolgui si aquest deute és legítima i en quins termes.

Un pas que els bancs solen saltar-se en molts casos de manera injustificada, col·locant —insisteixo— de manera unilateral als seus supòsits morosos entre l’espasa i la paret, ja que la inclusió en aquests SIC comporta grans maldecaps a les empreses o particulars que la sofreixen, mentre que, per altres vies, s’espera l’esmentat arbitratge que haurà de resoldre els termes en els quals ha de satisfer-se aquest suposat deute, en el cas que realment ho sigui.

EL MARC LEGAL ESPAÑOL I EUROPEU ESTABLEIX UNA SÈRIE DE LIMITACIONS A LA TENDÈNCIA MASSA NORMALITZADA DE, DAVANT EL MÍNIM DUBTE O IMPAGAMENT, CONDEMNAR A LA MARGINALITAT FINANCERA TANCANT AL SOSPITÓS EN LA MASMORRA DE LES LLISTES DE MOROSOS

És important tenir en compte que, enfront d’aquesta injustícia, les víctimes poden defensar-se. El marc legal espanyol i europeu estableix una sèrie de limitacions a aquesta tendència massa normalitzada de, davant el mínim dubte o impagament, condemnar a la marginalitat financera tancant al sospitós en la masmorra de les llistes de morosos.

Alguns d’aquests requisits són: que les dades hagin estat facilitats pel creditor; que es refereixin a deutes certs, vençudes i exigibles, l’existència o la quantia dels quals no hagi estat objecte de reclamació administrativa o judicial per part del deutor, ni mitjançant un procediment alternatiu de resolució de disputes vinculant entre les parts; que el creditor hagi informat l’afectat en el contracte o en el moment de requerir el pagament sobre la possibilitat d’inclusió en llistes de morosos, indicant aquelles en les quals participi; que s’hagi informat l’afectat de la possibilitat de defensar-se en un termini de 30 dies; que es garanteixi que les dades es mantinguin en els SIC únicament mentre persisteixi l’incompliment, amb un límit màxim de cinc anys des del venciment de l’obligació; o que només puguin ser consultats per persones o organitzacions que mantinguin una relació contractual amb l’afectat.

Requisits que, molt sovint, no es compleixen. I que, per aquest motiu, obren la porta a reclamacions judicials contra les empreses titulars d’aquests registres, que poden desembocar en la retirada del nom de l’empresa d’aquestes llistes de morosos i, fins i tot, en la reclamació de compensacions econòmiques pels danys i perjudicis ocasionats per aquesta actuació irregular, que vulnera la presumpció d’innocència i converteix unilateralment en morositat el que pot ser simplement un desacord entre parts.

De fet, amb solo iniciar un procediment judicial ja es pot obligar les empreses titulars d’aquests registres a retirar el nom del presumpte deutor, i és important que qui es trobi en aquesta situació opti per aquesta via, ja que, també en els tribunals, la unió fa la força. Existeix abundant jurisprudència en aquest sentit i ha d’aprofitar-se. Com sempre diem, utilitzem les vies que ens ofereix el sistema judicial per a defensar els nostres drets.

Por eso es todavía más escandaloso que los proveedores de un servicio básico para las empresas como la electricidad jueguen con nuestro dinero con el truco de las lecturas estimadas. Una mala praxis que afecta también a particulares y que los consumidores hemos normalizado durante demasiado tiempo, ante el poco recorrido que históricamente han tenido las guerras ante unas oligarquías omnipotentes. Pero las cosas, muy despacio, van cambiando en algunos ámbitos. Siempre, esto si, por la terquedad de quien no está dispuesto a dejarse tomar el por el.

En este caso, están proliferando los casos ganados a los tribunales de abusos flagrantes de las eléctricas. Los explico un en el que hemos salido victoriosos en nuestro despacho en el que el importe total de la lectura estimada se acercaba a los 6.000 euros, mientras que la lectura real era inferior a los 2.000. Una estimación un poco sesgada para el bolsillo de la víctima de este fraude, oi? Pues es el que pasa en algunos casos en que, ya sea por mala fe o por automatismos orgánicos que sueño una expresión de la negligencia de estas compañías, la pelota se va haciendo grande hasta límites inaceptables.

Y digo negligencia, pero también aplica la idea de impunidad. Porque estos operadores tienen tan interiorizado que sus métodos son inapelables que en las declaraciones ante el juez el representante de la empresa comercializadora no hizo ninguna autocrítica ni ninguna demostración de comprender que el sesgo era un fraude al cliente. Se limitó a decir que él aplicaba la información que le llegaba de la distribuidora que, como saben muchos consumidores, a menudo son ambas filiales de la misma gran compañía, y no hay que decir nombres, pero en Cataluña todos tenemos una en el jefe, oi? No debía de ser tan difícil darse cuenta del gap y obrar de manera rigurosa, ética y eficiente, que es el que fidelitza a los clientes (cuando la competencia es real, está claro).

Afortunadamente el juez estuvo por la labor y estimó solo parcialmente la reclamación de la empresa, es decir, el importe de la lectura real y no el de la estimada que le reclamaba de forma desacomplexada esta comercializadora que, a pesar de la liberalización del mercado, perpetúa prácticas abusivas propias del antiguo régimen monopolístico. Y una detalle a tener presente: ante los (buenos) jueces las formas importan y, por este motivo, cuando se inició el procedimiento legal aconsejamos a nuestro cliente que consignara al juzgado el dinero de la lectura real, para que quedara claro que obrábamos de buena fe, que no queríamos escaquejar-noes de la obligación de pagar, pero que el que no aceptábamos era que nos tomaran el por el.

Es solo una sentencia y, como decía, cada vez hay más en el mismo sentido. Pero conviene remarcar que, con las posibilidades que nos brinda la digitalización, no tiene ningún sentido que los suministradores especulen con que hemos consumido. Tienen que ser capaces de controlarlo con precisión y cobrarnos en consecuencia. Porque nuestro dinero tienen que estar allá donde los necesitamos, y no engordando unas cuentas bancarias de unos operadores que año tras año presentan suculentos beneficios. Sería bueno que, además de la jurisprudencia que vayamos acumulando, todo ello fundido objeto de una regulación severa en defensa de los derechos de las empresas y los particulares. Y, si no es pedir demasiado, de aquellas que la Administración hace cumplir, no como la de la morosidad, que administraciones y ciertas empresas se saltan impunemente.

Per això és encara més escandalós que els proveïdors d’un servei bàsic per a les empreses com l’electricitat juguin amb els nostres diners amb el truc de les lectures estimades. Una mala praxi que afecta també a particulars i que els consumidors hem normalitzat durant massa temps, davant el poc recorregut que històricament han tingut les guerres davant d’unes oligarquies omnipotents. Però les coses, molt a poc a poc, van canviant en alguns àmbits. Sempre, això si, per la tossuderia de qui no està disposat a deixar-se prendre el pel.

En aquest cas, estan proliferant els casos guanyats als tribunals d’abusos flagrants de les elèctriques. Els n’explico un en el que hem sortit victoriosos al nostre despatx en el que l’import total de la lectura estimada s’apropava als 6.000 euros, mentre que la lectura real era inferior als 2.000. Una estimació una mica esbiaixada per a la butxaca de la víctima d’aquest frau, oi? Doncs és el que passa en alguns casos en que, ja sigui per mala fe o per automatismes orgànics que son una expressió de la negligència d’aquestes companyies, la pilota es va fent gran fins a límits inacceptables.

I dic negligència, però també aplica la idea d’impunitat. Perquè aquests operadors tenen tan interioritzat que els seus mètodes són inapel·lables que en les declaracions davant del jutge el representant de l’empresa comercialitzadora no va fer cap autocrítica ni cap demostració de comprendre que el biaix era un frau al client. Es va limitar a dir que ell aplicava la informació que li arribava de la distribuïdora que, com saben molts consumidors, sovint són ambdues filials de la mateixa gran companyia, i no cal dir noms, però a Catalunya tots en tenim una al cap, oi? No devia ser tan difícil adonar-se del gap i obrar de manera rigorosa, ètica i eficient, que és el que fidelitza als clients (quan la competència és real, és clar).

Afortunadament el jutge va estar per la labor i va estimar només parcialment la reclamació de l’empresa, és a dir, l’import de la lectura real i no el de l’estimada que li reclamava de forma desacomplexada aquesta comercialitzadora que, malgrat la liberalització del mercat, perpetua pràctiques abusives pròpies de l’antic règim monopolístic. I una detall a tenir present: davant dels (bons) jutges les formes importen i, per aquest motiu, quan es va iniciar el procediment legal vam aconsellar al nostre client que consignés al jutjat els diners de la lectura real, per a que quedés clar que obràvem de bona fe, que no volíem escaquejar-nos de l’obligació de pagar, però que el que no acceptàvem era que ens prenguessin el pel.

És només una sentència i, com deia, cada cop n’hi ha més en el mateix sentit. Però convé remarcar que, amb les possibilitats que ens brinda la digitalització, no té cap sentit que els subministradors especulin amb què hem consumit. Han de ser capaços de controlar-ho amb precisió i cobrar-nos en conseqüència. Perquè els nostres diners han d’estar allà on els necessitem, i no engreixant uns comptes bancaris d’uns operadors que any rere any presenten suculents beneficis. Fora bo que, a més de la jurisprudència que anem acumulant, tot plegat fos objecte d’una regulació severa en defensa dels drets de les empreses i els particulars. I, si no és demanar massa, d’aquelles que l’Administració fa complir, no com la de la morositat, que administracions i certes empreses se salten impunement.

En aquest episodi ens endinsem en el proindivís i les situacions de comunitat ordinària, un tema que moltes persones coneixien de prop quan hereten un immoble, comparteixen una finca o, simplement, han de gestionar un bé en comú. Parlem de drets, deures i també dels conflictes que poden sorgir quan la propietat no es individual, sinó compartida.

Per ajudar-nos a entendre millor aquest univers, compem amb la veu i el coneixement d’en Joan Andreu Reverter, que ens aportava claredat i exemples pràctics sobre com afrontar aquestes situacions, sovint tan complexes com inevitables.

ESCOLTAR PROGRAMA

]]> https://bufetreverter.cat/2025/09/30/el-proindivis-i-les-situacions-de-comunitat-ordinaria/feed/ 0 https://bufetreverter.cat/2025/07/09/los-contratos-de-adhesion-se-pueden-impugnar-las-figuras-de-abuso-de-posicion-dominante-y-de-enriquecimiento-injusto/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=los-contratos-de-adhesion-se-pueden-impugnar-las-figuras-de-abuso-de-posicion-dominante-y-de-enriquecimiento-injusto https://bufetreverter.cat/2025/07/09/los-contratos-de-adhesion-se-pueden-impugnar-las-figuras-de-abuso-de-posicion-dominante-y-de-enriquecimiento-injusto/#respond Wed, 09 Jul 2025 08:33:31 +0000 https://bufetreverter.cat/?p=26597

Això passa de manera molt especial en els denominats contractes d’adhesió, que són aquells que no tenim oportunitat de negociar, és a dir, que les clàusules ens venen imposades per una empresa que ens ven un determinat producte o servei. Poso exemples. Pensem en un renting o servei regulat per un contracte que se s’interromp prematurament per motius sobrevinguts a una de les parts. Sol passar que s’aplica una clàusula penal que ens obliga a pagar una part del que quedava per davant (molt freqüent en lloguer de vehicles o d’immobles). No hi ha una regulació específica, però existeix la figura de l’abús de posició dominant a partir de la qual aquesta clàusula es pot impugnar i demanar la seva nul·litat amb l’argument que la penalització és desproporcionada. Per dos motius: perquè no t’han deixat negociar-la i, també es pot donar la situació que, si l’altra part troba una sortida ràpida i lucrativa al lloguer, s’incorre en la figura denominada enriquiment injust. Situacions que poden precipitar aquesta nul·litat.

Aquest concepte de l’enriquiment injust ens serveix per abordar un segon supòsit. Imaginem que una promotora immobiliària que impulsa una promoció de luxe involucra una societat que es dedica a les inversions. En un primer moment, pacta pagar un 10% i, en un any i mentre les obres avancen, un altre 10%. Durant aquest interval, però, la societat té un problema de liquiditat i no pot fer front al segon pagament. Cosa que que fa que la promotora apliqui la clàusula penal subscrita i es quedi amb el 10% aportat inicialment i reclami, si així ho preveu la clàusula, alguna penalització addicional, per uns suposats danys i perjudicis. Si es demostra que la promoció s’ha revaloritzat s’estarà demostrant enriquiment injust i, per tant, un jutge podria decidir la nul·litat de la clàusula.

Aquests casos demostren que la justícia és quelcom més complex que un contracte o una llei. Per això existeix el criteri dels jutges, que són els que, amb les seves resolucions, fixen la jurisprudència en casos que, com aquests, arbitren situacions complexes en què la llei es queda curta. Com deia Aristòtil, “justícia és donar a cadascú allò que és seu”. Però en la majoria de situacions com ja sabem, s’haurà de lluitar als tribunals per corregir els freqüents abusos amb els que incorren algunes organitzacions.