En estos casos, como decía, la utilidad pública prevalece. Pero, algunas veces, en virtud de este principio y de las excepciones al valor absoluto de la propiedad privada se cometen abusos que se podan y se tienen que combatir. Pongo un ejemplo real y reciente. El de un propietario de nuestras comarcas que vio con estupefacción que, de repente, unas máquinas irrumpían a su finca para arrancar árboles frutales y hacer agujeros al suelo. El argumento era que por allí hay de pasar una línea de alta tensión para transportar electricidad, esgrimiendo un documento privado firmado 12 años antes a cambio de una cantidad económica irrisoria que ahora la compañía pretendía que fuera un cheque en blanco.

No es la manera legal de hacerlo. Cuando hablamos de un proyecto de estas características se tiene que hacer una expropiación y una servidumbre de para los trabajos de instalación. Y esto comporta una serie de requisitos que en este caso no se han respetado: dar información a las partes, fijar un justo precio, satisfacer la indemnización, establecer una temporalidad concreta para ejecutar los trabajos, etc. Y todo esto no se puede hacer por un documento privado, sino en un documento público con todas las garantías de legalidad.

En aquests casos, com deia, la utilitat pública preval. Però, algunes vegades, en virtut d’aquest principi i de les excepcions al valor absolut de la propietat privada es cometen abusos que es poden i s’han de combatre. Poso un exemple real i recent. El d’un propietari de les nostres comarques que va veure amb estupefacció que, de sobte, unes màquines irrompien a la seva finca per arrencar arbres fruiters i fer forats al terra. L’argument era que per allí hi ha de passar una línia d’alta tensió per transportar electricitat, esgrimint un document privat signat 12 anys abans a canvi d’una quantitat econòmica irrisòria que ara la companyia pretenia que fos un xec en blanc.

No és la manera legal de fer-ho. Quan parlem d’un projecte d’aquestes característiques s’ha de fer una expropiació i una servitud de pas per als treballs d’instal·lació. I això comporta un seguit de requisits que en aquest cas no s’han respectat: donar informació a les parts, fixar un preu just, satisfer la indemnització, establir una temporalitat concreta per executar els treballs, etc. I tot això no es pot fer per un document privat, sinó en un document públic amb totes les garanties de legalitat.

A menudo, los abusos de los fondos buitres se pueden combatir a los tribunales porque son poco cuidadosos con los detalles

Dicen que el demonio está en los detalles, pero en este caso es justamente el demonio quien pierde la partida por no haber prestado atención a pequeños aspectos que dan una posibilidad de defensa a la víctima de sus abusos. David puede vencer a Goliat si se dan determinadas circunstancias que hay que identificar y gestionar estratégicamente ante los tribunales, que cada vez están más predispuestos a combatir los trapicheos de estos agentes infames y oportunistas del sistema.

Afortunadamente, proliferan los supuestos para dejar en falso a los fondos buitre. Uno de ellos es un caso que en las últimas semanas hemos estado gestionando en nuestro despacho y en el que la estrategia vencedora ha consistido en, ante la inminencia de una subasta para adjudicar un bien inmobiliario, solicitar la reactivación del crédito poniendo al día la deuda contraída, que es el sumatorio de las cuotas impagadas y las penalizaciones, es decir, los intereses y las costas procesales de un procedimiento ya muy avanzado.

El artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil abre la puerta a una posibilidad que permite que David pueda ganar a Goliat

Esta posibilidad, prevista por el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, hackea las expectativas perversas de los fondos buitre, que, como decía, solo esperan aprovecharse de la víctima en el corto plazo y maximizar los beneficios de su inversión. Por lo tanto, que la deuda se ponga al día y que, a partir de aquel momento se vuelvan a pagar las cuotas mensuales, es un escenario incómodo para ellos, pero una estrategia legítima que los juzgados tienen que aceptar, en aplicación de la ley.

Reactivar un crédito del que han comprado la deuda les crea una situación incómoda, puesto que estos operadores quieren maximizar beneficios en el corto plazo

Aquí aflora una perversión profunda del sistema. Los bancos, las entidades financieras, conceden créditos para ganar dinero a medio-largo plazo, pero prestan un servicio a la sociedad. Cuando un crédito va a parar a un fondo buitre, este servicio se desintegra por la voracidad de enriquecimiento inmediato de estas organizaciones, que no están concebidas para gestionar créditos. Es importante tener en cuenta esta debilidad y aprovecharla en un pulso que acostumbra a ser muy desigual.

El origen de esta disfunción de nuestros enemigos es que no han acabado de digerir que el paradigma ha cambiado desde la gran crisis inmobiliaria. Entonces se enfrentaban a víctimas que estaban entre la espada y la pared y esto les permitía imponer sus condiciones. Ahora se encuentran con casos que, gracias a disponer de cierta capacidad económica, les pueden hacer frente y encontrar rendijas legales para impedir que completen sus oscuras operaciones, como en el supuesto de que les he explicado. Los más listos, se sientan a negociar y a compartir los beneficios de la venta del activo inmobiliario. Pero, desafortunadamente, esto no acostumbra a pasar, porque ya sabemos que los buitres son animales con poca visión de conjunto, les ciega el afán para poner el jefe entre las vísceras de sus víctimas.

Sovint, els abusos dels fons voltors es poden combatre als tribunals perquè són poc curosos amb els detalls

Diuen que el dimoni està en els detalls, però en aquet cas és justament el dimoni qui perd la partida per no haver parat atenció a petits aspectes que donen una possibilitat de defensa a la víctima dels seus abusos. David pot vèncer a Goliat si es donen determinades circumstàncies que cal identificar i gestionar estratègicament davant dels tribunals, que cada cop estan més predisposats a combatre els tripijocs d’aquests agents infames i oportunistes del sistema.

Afortunadament, proliferen els supòsits per deixar en fals als fons voltors. Un d’ells és un cas que en les darreres setmanes hem estat gestionant al nostre despatx i en el que l’estratègia vencedora ha consistit en, davant la imminència d’una subhasta per adjudicar un bé immobiliari, sol·licitar la reactivació del crèdit posant al dia el deute contret, que és el sumatori de les quotes impagades i les penalitzacions, és a dir, els interessos i les costes processals d’un procediment ja molt avançat.

L’article 693.3 de la Llei d’Enjudiciament Civil obre la porta a una possibilitat que permet que David pugui guanyar a Goliat

Aquesta possibilitat, prevista per l’article 693.3 de la Llei d’Enjudiciament Civil, hackeja les expectatives perverses dels fons voltors, que, com deia, només esperen aprofitar-se de la víctima en el curt termini i maximitzar els beneficis de la seva inversió. Per tant, que el deute es posi al dia i que, a partir d’aquell moment es tornin a pagar les quotes mensuals, és un escenari incòmode per a ells, però una estratègia legítima que els jutjats han d’acceptar, en aplicació de la llei.

Reactivar un crèdit del que han comprat el deute els crea una situació incòmoda, ja que aquests operadors volen maximitzar beneficis en el curt termini

Aquí aflora una perversió profunda del sistema. Els bancs, les entitats financeres, concedeixen crèdits per guanyar diners a mig-llarg termini, però presten un servei a la societat. Quan un crèdit va a parar a un fons voltor, aquest servei es desintegra per la voracitat d’enriquiment immediat d’aquestes organitzacions, que no estan concebudes per gestionar crèdits. És important tenir en compte aquesta debilitat i aprofitar-la en un pols que acostuma a ser molt desigual.

L’origen d’aquesta disfunció dels nostres enemics és que no han acabat de digerir que el paradigma ha canviat des de la gran crisi immobiliària. Llavors s’enfrontaven a víctimes que estaven entre l’espasa i la paret i això els permetia imposar les seves condicions. Ara es troben amb casos que, gràcies a disposar d’una certa capacitat econòmica, els poden plantar cara i trobar escletxes legals per impedir que completin les seves fosques operacions, com en el cas que els he explicat. Els més llestos, s’asseuen a negociar i a compartir els beneficis de la venda de l’actiu immobiliari. Però, desafortunadament, això no acostuma a passar, perquè ja sabem que els voltors són animals amb poca visió de conjunt, els cega l’afany per posar el cap entre les vísceres de les seves víctimes.

Dit això, cada vegada és més freqüent la situació d’indefensió en la qual queden no poques empreses i particulars quan, de manera unilateral, són inclosos en els anomenats Sistemes d’Informació Creditícia (SIC) o, més col·loquialment, llistes de morosos (EQUIFAX, ASNEF, etc.). Sovint això ocorre per deutes amb entitats bancàries, que ja venim explicant en aquests articles que no són, en absolut, un exemple de bones pràctiques ni de gestió ètica de les responsabilitats socials que tenen encomanades (aquelles que obliguen a rescatar-les amb fons públics quan tenen problemes, moltes vegades generats per elles mateixes, alguna cosa que convé recordar). I si parlo d’indefensió és perquè un deute, en alguns casos, és una situació discutible, un conflicte entre parts, en el qual serà necessari un judici o un arbitratge que resolgui si aquest deute és legítima i en quins termes.

Un pas que els bancs solen saltar-se en molts casos de manera injustificada, col·locant —insisteixo— de manera unilateral als seus supòsits morosos entre l’espasa i la paret, ja que la inclusió en aquests SIC comporta grans maldecaps a les empreses o particulars que la sofreixen, mentre que, per altres vies, s’espera l’esmentat arbitratge que haurà de resoldre els termes en els quals ha de satisfer-se aquest suposat deute, en el cas que realment ho sigui.

EL MARC LEGAL ESPAÑOL I EUROPEU ESTABLEIX UNA SÈRIE DE LIMITACIONS A LA TENDÈNCIA MASSA NORMALITZADA DE, DAVANT EL MÍNIM DUBTE O IMPAGAMENT, CONDEMNAR A LA MARGINALITAT FINANCERA TANCANT AL SOSPITÓS EN LA MASMORRA DE LES LLISTES DE MOROSOS

És important tenir en compte que, enfront d’aquesta injustícia, les víctimes poden defensar-se. El marc legal espanyol i europeu estableix una sèrie de limitacions a aquesta tendència massa normalitzada de, davant el mínim dubte o impagament, condemnar a la marginalitat financera tancant al sospitós en la masmorra de les llistes de morosos.

Alguns d’aquests requisits són: que les dades hagin estat facilitats pel creditor; que es refereixin a deutes certs, vençudes i exigibles, l’existència o la quantia dels quals no hagi estat objecte de reclamació administrativa o judicial per part del deutor, ni mitjançant un procediment alternatiu de resolució de disputes vinculant entre les parts; que el creditor hagi informat l’afectat en el contracte o en el moment de requerir el pagament sobre la possibilitat d’inclusió en llistes de morosos, indicant aquelles en les quals participi; que s’hagi informat l’afectat de la possibilitat de defensar-se en un termini de 30 dies; que es garanteixi que les dades es mantinguin en els SIC únicament mentre persisteixi l’incompliment, amb un límit màxim de cinc anys des del venciment de l’obligació; o que només puguin ser consultats per persones o organitzacions que mantinguin una relació contractual amb l’afectat.

Requisits que, molt sovint, no es compleixen. I que, per aquest motiu, obren la porta a reclamacions judicials contra les empreses titulars d’aquests registres, que poden desembocar en la retirada del nom de l’empresa d’aquestes llistes de morosos i, fins i tot, en la reclamació de compensacions econòmiques pels danys i perjudicis ocasionats per aquesta actuació irregular, que vulnera la presumpció d’innocència i converteix unilateralment en morositat el que pot ser simplement un desacord entre parts.

De fet, amb solo iniciar un procediment judicial ja es pot obligar les empreses titulars d’aquests registres a retirar el nom del presumpte deutor, i és important que qui es trobi en aquesta situació opti per aquesta via, ja que, també en els tribunals, la unió fa la força. Existeix abundant jurisprudència en aquest sentit i ha d’aprofitar-se. Com sempre diem, utilitzem les vies que ens ofereix el sistema judicial per a defensar els nostres drets.

Dicho esto, cada vez es más frecuente la situación de indefensión en la que quedan no pocas empresas y particulares cuando, de manera unilateral, son incluidos en los llamados Sistemas de Información Crediticia (SIC) o, más coloquialmente, listas de morosos (EQUIFAX, ASNEF, etc.). A menudo esto ocurre por deudas con entidades bancarias, que ya venimos explicando en estos artículos que no son, en absoluto, un ejemplo de buenas prácticas ni de gestión ética de las responsabilidades sociales que tienen encomendadas (aquellas que obligan a rescatarlas con fondos públicos cuando tienen problemas, muchas veces generados por ellas mismas, algo que conviene recordar). Y si hablo de indefensión es porque una deuda, en algunos casos, es una situación discutible, un conflicto entre partes, en el que será necesario un juicio o un arbitraje que resuelva si dicha deuda es legítima y en qué términos.

Un paso que los bancos suelen saltarse en muchos casos de manera injustificada, colocando —insisto— de forma unilateral a sus supuestos morosos entre la espada y la pared, ya que la inclusión en estos SIC conlleva grandes quebraderos de cabeza a las empresas o particulares que la sufren, mientras que, por otras vías, se espera el mencionado arbitraje que deberá resolver los términos en los que debe satisfacerse esa supuesta deuda, en el caso de que realmente lo sea.

El marco legal español y europeo establece una serie de limitaciones a la tendencia demasiado normalizada de, ante la mínima duda o impago, condenar a la marginalidad financiera encerrando al sospechoso en la mazmorra de las listas de morosos

Es importante tener en cuenta que, frente a esta injusticia, las víctimas pueden defenderse. El marco legal español y europeo establece una serie de limitaciones a esta tendencia demasiado normalizada de, ante la mínima duda o impago, condenar a la marginalidad financiera encerrando al sospechoso en la mazmorra de las listas de morosos.

Algunos de estos requisitos son: que los datos hayan sido facilitados por el acreedor; que se refieran a deudas ciertas, vencidas y exigibles, cuya existencia o cuantía no haya sido objeto de reclamación administrativa o judicial por parte del deudor, ni mediante un procedimiento alternativo de resolución de disputas vinculante entre las partes; que el acreedor haya informado al afectado en el contrato o en el momento de requerir el pago sobre la posibilidad de inclusión en listas de morosos, indicando aquellas en las que participe; que se haya informado al afectado de la posibilidad de defenderse en un plazo de 30 días; que se garantice que los datos se mantengan en los SIC únicamente mientras persista el incumplimiento, con un límite máximo de cinco años desde el vencimiento de la obligación; o que solo puedan ser consultados por personas u organizaciones que mantengan una relación contractual con el afectado.

Requisitos que, muy a menudo, no se cumplen. Y que, por este motivo, abren la puerta a reclamaciones judiciales contra las empresas titulares de estos registros, que pueden desembocar en la retirada del nombre de la empresa de dichas listas de morosos e, incluso, en la reclamación de compensaciones económicas por los daños y perjuicios ocasionados por esta actuación irregular, que vulnera la presunción de inocencia y convierte unilateralmente en morosidad lo que puede ser simplemente un desacuerdo entre partes.

De hecho, con solo iniciar un procedimiento judicial ya se puede obligar a las empresas titulares de estos registros a retirar el nombre del presunto deudor, y es importante que quien se encuentre en esta situación opte por esta vía, ya que, también en los tribunales, la unión hace la fuerza. Existe abundante jurisprudencia en este sentido y debe aprovecharse. Como siempre decimos, utilicemos las vías que nos ofrece el sistema judicial para defender nuestros derechos.

Aunque el testamento se otorgue ante notario, pueden darse circunstancias en las que la voluntad del testador no se haya expresado con la libertad y claridad necesarias, ya sea por presiones, por un error relevante o por una capacidad comprometida en el momento de la firma. En esta entrevista comentamos qué implica exactamente el “vicio del consentimiento” en el ámbito testamentario, cuáles son los supuestos más frecuentes y qué aspectos conviene analizar con rigor antes de iniciar cualquier actuación.

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Tot i que el testament s’atorgui davant notari, es poden donar circumstàncies en què la voluntat del testador no s’hagi expressat amb la llibertat i la claredat necessàries, ja sigui per pressions, per un error rellevant o per una capacitat compromesa en el moment de la signatura. En aquesta entrevista comentem què implica exactament el “vici del consentiment” en l’àmbit testamentari, quins supòsits són més freqüents i quins aspectes convé analitzar amb rigor abans d’iniciar qualsevol actuació.

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Pasa el tiempo y parece que no acabamos de aprender todas las lecciones que nos habrían tenido que quedar muy claras durante la crisis financiera de 2008. En los años precedentes a aquel crack sistémico, la locura del mercado de la vivienda hacía que los bancos, movidos por el afán del crecimiento exponencial, concedieran créditos temerarios a personas o familias con una solvencia muy dudosa, de una gran fragilidad. El resultado de todo aquello, ya lo sabemos: créditos que no se volverán nunca, viviendas vacías o mal vendidos y familias con deudas para toda la vida. Un desastre.

Y todo porque los bancos no hacían unos deberes morales muy obvios: evaluar con rigor esta solvencia de las personas a las que dejaban su dinero, un ejercicio del cual ellos habrían tenido que ser los primeros interesados puesto que, cuando se hace un préstamo, el objetivo tendría que ser recuperarlo, porque, si esto no pasa, el negocio que supone un crédito desaparece. Pero van primar las visiones a corto plazo, el afán para engordar las cifras de concesión de hipotecas y el sin sentido de un modelo con pies de barro que nos llevó a la ruina a toda la sociedad.

Posteriormente, y vistas las malas praxis del sector financiero, este análisis de solvencia pasó de ser un deber moral y un ejercicio de prudencia a ser una obligación legal. Así lo establece una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 2008, una orden y una ley reguladora del consumo de 2011 y una ley sobre créditos inmobiliarios de 2019.

Pero, a pesar de esta aparente amplia protección, a la práctica algunos bancos pueden seguir haciendo la suya para defender sus intereses en algunos situaciones concretas. Y esto por las imperfecciones y la laxitud de estas supuestas garantías legales. En primer lugar, porque, como queda claro a muchos niveles, la Unión Europea es un club de amigos que no se quieren hacer la pascua los unos a los otros. Esto, en este asunto, significa que la obligación de hacer el análisis de solvencia que marcó el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea lo aplican o no los Estados en función de sus preferencias. Tal como evidencia que en un caso en Chequia sirviera para declarar nulo un préste sin informe de solvencia, cosa que no pasa en general a los tribunales españoles.

Además, las mencionadas normativas en nuestro Estado hablan de la obligatoriedad de hacer estos estudios previos, pero no fijan consecuencias claras en caso de incumplimiento. Una rendija que, como no había ninguna duda, aprovechan los bancos por escaquejar-se de esta obligación. Sería bueno dar un paso más por collar el sector financiero y erradicar de una vez por todas estas prácticas irresponsables que son injustas y peligrosas para toda la sociedad, tal como quedó demostrado en la gran quiebra de 2008.

Passa el temps i sembla que no acabem d’aprendre totes les lliçons que ens haurien hagut de quedar molt clares durant la crisi financera de 2008. En els anys precedents a aquell crack sistèmic, la bogeria del mercat de l’habitatge feia que els bancs, moguts per l’afany del creixement exponencial, concedissin crèdits temeraris a persones o famílies amb una solvència molt dubtosa, d’una gran fragilitat. El resultat de tot allò, ja el sabem: crèdits que no es tornaran mai, habitatges buits o mal venuts i famílies amb deutes per a tota la vida. Un desastre.

I tot perquè els bancs no feien uns deures morals molt obvis: avaluar amb rigor aquesta solvència de les persones a les que deixaven els seus diners, un exercici del qual ells haurien hagut de ser els primers interessats ja que, quan es fa un préstec, l’objectiu hauria de ser recuperar-lo, perquè, si això no passa, el negoci que suposa un crèdit desapareix. Però van primar les visions a curt termini, l’afany per engreixar les xifres de concessió d’hipoteques i el sense sentit d’un model amb peus de fang que ens va portar a la ruïna a tota la societat.

Posteriorment, i vistes les males praxis del sector financer, aquest anàlisi de solvència va passar de ser un deure moral i un exercici de prudència a ser una obligació legal. Així ho estableix una sentència del Tribunal Superior de Justícia de la Unió Europea de 2008, una ordre i una llei reguladora del consum de 2011 i una llei sobre crèdits immobiliaris de 2019.

Però, malgrat aquesta aparent àmplia protecció, a la pràctica alguns bancs poden seguir fent la seva per defensar els seus interessos en alguns situacions concretes. I això per les imperfeccions i la laxitud d’aquestes suposades garanties legals. En primer lloc, perquè, com queda clar a molts nivells, la Unió Europea és un club d’amics que no es volen fer la guitza els uns als altres. Això, en aquest assumpte, significa que l’obligació de fer l’anàlisi de solvència que va marcar el Tribunal Superior de Justícia de la Unió Europea l’apliquen o no els Estats en funció de les seves preferències. Tal com evidencia que en un cas a Txèquia servís per declarar nul un préste sense informe de solvència, cosa que no passa en general als tribunals espanyols.

A més, les esmentades normatives al nostre Estat parlen de l’obligatorietat de fer aquests estudis previs, però no fixen conseqüències clares en cas d’incompliment. Una escletxa que, com no hi havia cap dubte, aprofiten els bancs per escaquejar-se d’aquesta obligació. Fora bo fer un pas més per collar el sector financer i erradicar d’una vegada per totes aquestes pràctiques irresponsables que són injustes i perilloses per a tota la societat, tal com va quedar demostrat en la gran fallida de 2008.